O que fazer quando a construtora não resolve o vício construtivo? Passo a passo para notificação e ação judicial

Você recebeu as chaves, encontrou o defeito e fez o que se espera: ligou para a construtora, abriu chamado, mandou fotos. Semanas depois, a resposta continua sendo "estamos verificando", o técnico que foi uma vez não voltou ou o reparo feito não resolveu. Se esse é o seu caso, a lei já prevê o caminho. Este artigo é a continuação natural do nosso conteúdo sobre o prazo de garantia da construtora: lá explicamos quanto tempo você tem para reclamar; aqui, a UNA Arquitetura mostra o que fazer quando a reclamação não é atendida, do registro das provas até a ação judicial.

Primeiro, confirme que o defeito é mesmo um vício construtivo

Vício construtivo é o defeito que nasce de falha de projeto, de execução ou de material, e não do uso do imóvel. É também o primeiro argumento de defesa das construtoras: alegar mau uso, falta de manutenção ou intervenção do morador. Por isso, antes de qualquer notificação, vale saber qual é a causa real do problema. Fissura por recalque, infiltração por impermeabilização mal executada, piso oco por assentamento falho e instalação elétrica fora do projeto são exemplos típicos de vício construtivo.

Passo 1: documente o defeito e registre cada contato

Quem tem prova organizada negocia melhor e, se for preciso, litiga melhor. Comece a montar o dossiê hoje, mesmo que ainda acredite que a construtora vai resolver.

Fotos com data e protocolos formam a base do seu dossiê

O que reunir no dossiê:

• Fotos e vídeos do defeito, de perto e do ambiente inteiro, com data
• Protocolos, e-mails e mensagens trocados com a construtora, incluindo as respostas
• Termo de recebimento e relatório da vistoria de entrega, se houver
• Contrato, memorial descritivo e manual do proprietário
• Comprovantes de manutenção e notas de qualquer serviço feito no imóvel

Quando o atendimento acontece por telefone, envie depois um e-mail resumindo o que foi combinado. Conversa sem registro é difícil de provar.

Passo 2: obtenha um laudo técnico com RRT

É o passo que mais muda o rumo do caso. O laudo técnico, emitido por arquiteto ou engenheiro habilitado, identifica cada defeito, aponta a causa provável, indica se há relação com a execução da obra e descreve o reparo adequado. Com RRT (arquitetos) ou ART (engenheiros), o documento carrega a responsabilidade técnica de quem assina. Se tiver dúvida sobre quem pode assinar, veja nosso artigo sobre quem pode emitir um laudo técnico de imóvel.

Em um processo, o juiz pode determinar perícia judicial, e o laudo particular não a substitui. Mesmo assim, ele sustenta a notificação, mostra que a reclamação é séria e tecnicamente fundamentada e ajuda a definir o que pedir: reparo, abatimento ou indenização.

O que um bom laudo deve conter:

• Descrição e localização de cada defeito, com fotos
• Causa provável e indicação de falha de execução, de projeto ou de material
• Classificação da gravidade e dos riscos para o morador e para a estrutura
• Recomendação técnica do reparo
• Identificação do profissional e número do RRT ou da ART

Passo 3: envie a notificação extrajudicial

A notificação extrajudicial é a comunicação formal que registra que a construtora foi informada do defeito e teve a chance de resolvê-lo, sem precisar de processo. O essencial é conseguir provar que ela chegou ao destinatário: carta com aviso de recebimento (AR), notificação por cartório de títulos e documentos ou outro meio com comprovação de entrega.

Ela importa por dois motivos. Primeiro, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê que a reclamação comprovadamente feita ao fornecedor impede que o prazo para reclamar continue correndo até a resposta negativa clara (art. 26, §2º, I). Segundo, o CDC dá ao fornecedor 30 dias para sanar o vício (art. 18, §1º), e a notificação deixa registrado quando essa contagem começou.

O que a notificação deve conter:

• Seus dados, os da construtora e a identificação do imóvel (empreendimento, unidade e contrato)
• Descrição objetiva de cada defeito, com a data em que foi percebido e fotos em anexo
• Histórico das reclamações anteriores, com os números de protocolo
• Cópia do laudo técnico com RRT ou ART
• Pedido claro de reparo dos defeitos listados, com prazo definido para resposta
• Aviso de que, sem solução, você tomará as medidas cabíveis, inclusive judiciais

"Notificar não é hostilizar a construtora. É criar o registro que transforma uma promessa verbal de reparo em um prazo que ela precisa cumprir."

— Especialistas em Patologia das Construções

Passo 4: registre a reclamação nos canais de defesa do consumidor

Em paralelo à notificação, ou logo depois de o prazo vencer sem resposta, registre o caso no Procon da sua cidade e na plataforma consumidor.gov.br, canal oficial em que a empresa é chamada a responder em prazo curto. Nem sempre resolve, mas cria mais um registro formal e, com frequência, aproxima a construtora de um acordo antes de o caso chegar ao Judiciário.

Passo 5: quando e como entrar com a ação judicial

Se o prazo da notificação terminou sem solução, ou se o reparo foi feito e o defeito voltou, o caminho é a Justiça. Passados os 30 dias, o CDC permite exigir a substituição do produto, a restituição do valor pago ou o abatimento proporcional do preço (art. 18, §1º). Como não faz sentido "substituir" um imóvel, o que costuma ser pedido é o reparo, o abatimento e a indenização. A rescisão do contrato é possível em casos graves, mas depende da análise de cada situação.

O que costuma ser pedido na ação:

• Obrigação de fazer: condenação da construtora a executar o reparo, com multa diária em caso de descumprimento
• Abatimento proporcional do preço, quando o reparo não for possível ou não resolver
• Indenização por danos materiais, como o custo do reparo contratado por conta própria
• Danos morais, nos casos em que a situação vá além do simples aborrecimento
• Tutela de urgência, quando há risco à segurança ou o dano se agrava rapidamente

Juizado especial ou justiça comum?

O Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos e dispensa advogado nas de até 20. Só que vícios construtivos costumam exigir perícia de engenharia, e processos que dependem de prova técnica complexa podem ser encaminhados à justiça comum. Por isso, a escolha do caminho deve ser avaliada com um advogado de confiança, de preferência já com o laudo em mãos.

Prazos: quanto tempo você tem para agir

• Vício aparente: 90 dias para reclamar, contados da entrega efetiva do imóvel (CDC, art. 26, §1º)
• Vício oculto: 90 dias contados do momento em que ele fica evidente (CDC, art. 26, §3º)
• Garantia de solidez e segurança: 5 anos (Código Civil, art. 618)
• Ação indenizatória: segundo o entendimento do STJ, se o vício aparece dentro dos 5 anos de garantia, a ação pode ser proposta em até 10 anos, contados da ciência do vício (Código Civil, art. 205)

Erros que enfraquecem o seu caso

• Aceitar promessas verbais de reparo sem nenhum registro por escrito
• Consertar o defeito por conta própria antes de documentá-lo e de periciá-lo
• Reformar ou alterar o local antes de o laudo técnico ser emitido
• Assinar termo de conclusão de reparo sem conferir se o defeito foi mesmo resolvido
• Enviar a notificação sem meio de comprovar que a construtora a recebeu

Ainda está na fase de receber o imóvel? O Combo Vistoria de Imóvel Novo traz checklist de inspeção e um Guia de Responsabilidade e Garantia Legal, baseado no Código de Defesa do Consumidor, para você chegar à entrega das chaves preparado.